양도 시점(2026·2027·2028·2029년~)에 따라 달라지는 양도세와 보유세(재산세·종부세)를 함께 비교함. 2026년 세제개편안 정부안(9.1 국무회의 수정 반영) 기준.
같은 월·일에 연도만 바꿔 양도한다고 가정. 양도가액은 집값 상승률만큼 연도별로 조정되고, 거주 종료일이 비어 있으면 거주도 함께 늘어남. 총비용 = 양도세 + 취득 이후 누적 보유세. 세후 가용현금 = 양도가액 − 양도세(보유세는 매년 별도 납부로 보아 차감하지 않음). 대출 잔액과 중개보수는 반영하지 않았으므로 대출이 있으면 가용현금에서 직접 차감해 보면 됨.
판 돈으로 무엇을 하느냐까지 포함해, 비교 기준 연도 말 총자산(주택 + 운용자산)을 매도 연도별로 비교함. 집값 상승률은 기존 집과 새 집을 따로 지정할 수 있음.
'보유세 정보'의 집값·공시가격 상승률과 연동됨. 기존 집 양도가액·공시가격과 임차 비용에 적용함.
매도 후 주거 방식비워 두면 기존 집 상승률을 적용함. 다른 지역으로 옮길 때 입력함.
연 비용 = 보증금 × 대체투자 수익률 + 월세 × 12. 두 금액 모두 매년 집값 상승률만큼 인상됨. 전세는 월세 0, 월세·반전세는 보증금과 월세를 모두 입력함. 기본값은 시세 29억원의 50% 전세를 가정한 값임.
가정: 매도와 새 집 매수는 같은 날 진행함. 새 집 취득세 등 3.3%(전용 85㎡ 이하), 새 집 공시가격은 기존 집과 같은 시세 대비 비율을 적용함. 매도대금이 새 집 가격보다 부족하면 부족액에 운용 수익률만큼 비용이 붙는 것으로 처리함. 새 집의 향후 양도세, 대출, 중개보수는 반영하지 않음. 이미 낸 보유세는 모든 경우에 공통이라 제외함. '계속 보유'는 기준 연도에 매도한 것으로 보고 세후 금액으로 비교함.
| 항목 | 2026 (현행) | 2027 | 2028 | 2029~ |
|---|---|---|---|---|
| 조정지역 다주택 중과보유 2년 이상 시 완화 | +20%p / +30%p | +5%p / +10%p | +10%p / +15%p | +20%p / +30%p |
| 1주택 장특공 보유분 | 연 4% (최대 40%) | 연 4% (최대 40%) | 연 2% (최대 20%) | 폐지 |
| 1주택 장특공 거주분 | 연 4% (최대 40%) | 연 4% (최대 40%) | 연 6% (최대 60%) | 연 8% (최대 80%) |
| 일반 장특공 (비조정 다주택 등) | 보유 연 2% (최대 30%) | 보유 연 2% (최대 30%) | 보유 1% + 거주 2%최대 30% 가정 | 거주 연 2%최대 30% 가정 |
| 장특공 공제액 한도 | 없음 | 없음 | 20억원 | 10억원 |
| 기본공제 | 250만원 | 2,500만원 (10년 이상 거주, 양도가액 30억원 이하 1세대 1주택), 그 외 250만원 | ||
| 일시적 2주택 처분기한 | 3년. 신규 주택이 조정지역이고 2026.8.4 이후 취득, 2026.10.1 이후 양도 시 2년 (시행령) | |||
| 1세대 1주택 비과세 | 보유 2년 이상 (2017.8.3 이후 조정지역 취득분은 거주 2년 추가), 양도가액 12억원까지 전액 비과세, 초과분 안분 과세 | |||
| 종부세 1주택 기본공제 | 12억원 | 거주 14억원, 비거주 12억원 (9.1 수정안) | ||
| 종부세 다주택 기본공제 | 9억원 | 4억원 + 5억원 × 거주주택 공시가격 ÷ 공시가격 합계 | ||
| 종부세 공정시장가액비율 | 60% | 70% | 70% (3주택 이상·조정지역 주택 보유 다주택 80%) | |
| 종부세 세율 6~12억 / 12~25억 구간 | 1.0% / 1.3% (3주택 이상 2.0%) | 1.3% / 1.5% (3주택 이상 2.0%) | 1.3% / 2.0% (주택 수 무관) | |
| 종부세 1주택 세액공제 | 연령 + 보유기간, 최대 80% | 연령 + 보유·거주 중 큰 값, 한도 800만원 | 연령 + 거주기간, 한도 600만원 | |
| 재산세 | 1주택 공정시장가액비율 43~45%, 다주택 60%. 지방교육세 20%, 도시지역분 0.14% 포함 | |||
| 조정대상지역 | 서울 25개 구, 경기 12곳 (2025.10.16~). 화성 동탄구·용인 기흥구·구리시 (2026.7.1~, 단일 출처 확인) | |||